Toulon : quels quartiers éviter pour acheter, louer ou investir en 2025

Pour sécuriser votre projet immobilier à Toulon en 2025, l’enjeu n’est pas de « fuir » une moitié de la ville, mais d’identifier les secteurs où la sécurité, l’état du bâti et les nuisances peuvent pénaliser votre qualité de vie ou la revente. Si vous cherchez une liste opérationnelle, certains quartiers sont plus souvent signalés comme problématiques: Saint-Jean-du-Var, La Beaucaire et Pont-du-Las, avec une vigilance particulière selon les rues et les îlots.

Comment lire ces recommandations sans se tromper

Quand on parle de « quartiers à éviter », je vous conseille de le traduire en langage immobilier: risque de mauvaise surprise (sécurité, charges, vacance locative, revente) plutôt qu’étiquette définitive. Les données de délinquance sont disponibles sur une année de référence (notamment 2020), et des variations plus récentes existent (2023) mais ne se lisent pas de la même façon. Enfin, un quartier n’est jamais homogène: à Toulon, la différence peut se jouer à l’échelle d’un pâté de maisons.

Mon réflexe de terrain: je traite chaque adresse comme un « mini-quartier ». Deux rues voisines peuvent offrir une expérience de vie totalement différente, et votre décision doit se prendre à ce niveau.

Les secteurs le plus souvent signalés comme difficiles (et pourquoi)

Si votre priorité est de limiter les risques, plusieurs zones reviennent régulièrement dans les retours d’expérience et dans les analyses locales: Saint-Jean-du-Var (avec des poches en début de requalification), La Beaucaire (précarité, programme ANRU), Pont-du-Las, mais aussi Saint-Roch (présence d’immeubles des années 1970-1980), ainsi que des secteurs comme Le Jonquet, Les Moulins, Le Guyemer, Mon Paradis, Sainte-Musse, La Poncée, Valbertrand et Aguillon pour des nuisances liées à la proximité d’axes routiers.

On cite également des quartiers nord comme Siblas, Val Fleury, La Loubière, Trois Quartiers et Darboussèdes, qui demandent une analyse fine avant achat ou location. Enfin, le centre ancien mérite une lecture nuancée: il a été partiellement réhabilité (2018-2019), ce qui peut créer des opportunités ciblées, mais tous les îlots ne se valent pas.

Ce qui fait baisser la qualité de vie et la valeur d’un bien

Trois familles de facteurs expliquent la prudence recommandée dans ces quartiers de Toulon. D’abord, la sécurité: à l’échelle de la ville, le taux 2020 est de 57,74 pour 1 000 habitants (contre 55,1 au niveau national), avec 14 609 crimes et délits recensés en 2020. Ensuite, le logement: un parc plus vieillissant, parfois avec une part importante d’habitat social, et des situations signalées d’insalubrité ou de squats pèsent sur l’image et sur la valorisation.

Enfin, l’environnement compte beaucoup à Toulon, notamment les nuisances de circulation et certains points de pollution. Des écarts sont signalés, par exemple autour de l’Arsenal (+1 à +3 points) et du secteur Chalucet-Foch (+10 points). Et si vous travaillez ou circulez vers l’Arsenal, gardez en tête la congestion typique vers 17 h à la sortie.

Prix, loyers, décotes: les repères chiffrés à connaître avant de signer

Le marché toulonnais a connu une baisse globale de 2 à 4 % sur cinq ans, avec des rebonds localisés après des réhabilitations (notamment 2018-2019 dans certains secteurs). Côté prix, la « bonne affaire » peut cacher une prime de risque: l’écart peut aller jusqu’à 30 % entre un secteur comme La Beaucaire et un quartier prisé comme le Mourillon. À l’inverse, dans des quartiers neufs plus recherchés comme Cap-Brun ou Serinette, un repère indicatif 2025 est de 5 770 €/m².

Pour la location, je vous recommande d’utiliser des repères simples avant de calculer un rendement brut. Les loyers moyens observés tournent autour de 13 €/m², avec une moyenne de 716 € pour un appartement meublé et 689 € pour un logement vide. Les loyers varient selon la typologie, comme ci-dessous.

Mes conseils pour décider, selon que vous achetez pour vivre ou pour investir

Si vous achetez pour y habiter, partez de votre tolérance aux nuisances et faites des visites « réalistes ». Je vous conseille de passer à 8 h, 18 h et 22 h afin de tester le bruit, l’éclairage public et l’ambiance. Si vous investissez, ne vous contentez pas d’un prix bas: le vrai risque est la vacance et la difficulté de relocation, auxquelles s’ajoutent les coûts de remise en état et de sécurisation.

• Investisseur: calculez le rendement brut (loyer annuel / prix d’achat), puis anticipez charges, travaux et vacance avant de vous positionner.
• Primo-accédant: comparez plusieurs îlots d’un même quartier et vérifiez l’état de la copropriété (procès-verbaux d’assemblée générale, fonds travaux).
• Famille: privilégiez la sécurité du trajet du quotidien et le temps de transport, surtout si votre routine passe par des zones congestionnées.

Peut-on acheter malgré tout dans un secteur sensible ? Oui, mais avec une méthode

Oui, à condition de viser un scénario lisible: neuf ou réhabilitation clairement identifiée, et analyse micro-locale. Toulon a connu des dynamiques de requalification, comme Montéty (rénové depuis 2019) ou des interventions sur le centre ancien (2018-2019). Sur des quartiers comme La Beaucaire, la présence d’un programme ANRU est un élément à suivre, mais c’est le calendrier réel et l’avancement concret qui doivent guider votre décision.

• Vérifiez l’existence d’un plan de rénovation urbaine et un calendrier compréhensible (début, fin, périmètre).
• Contrôlez les prix/m² et les loyers à l’échelle de quelques rues, pas seulement à l’échelle du quartier.
• Recoupez avec des informations locales: services municipaux, commissariats, et acteurs de la rénovation urbaine.

Pour finir, gardez un principe simple: si vous hésitez entre deux adresses au même prix, choisissez celle qui a le meilleur équilibre entre sécurité, qualité du bâti et nuisances, même si la surface est légèrement moindre. Le Paris de l’Immobilier vous accompagne volontiers pour analyser une adresse, comparer les repères de prix et de loyers, et préparer vos visites avec une méthode factuelle.